При необходимости оформления дарственной пожилому человеку крайне важно соблюдать все правовые формальности. Согласно Гражданскому кодексу РФ, в дарственной запрещено закрепление встречного обязательства, а в ситуации с уходом за пожилым человеком за квартиру явно присутствует взаимная обязанность – такая сделка не может быть признана дарением и является притворной сделкой. Поэтому любые договоренности об уходе в обмен на квартиру должны оформляться как договор пожизненной ренты, а не дарения.
Основные риски при оформлении дарственной пожилым человеком включают возможность оспаривания сделки. При покупке квартиры, полученной продавцом на основании договора дарения от пожилого человека, нужно оценить вероятность признания сделки недействительной. Рекомендую проверить все собранные документы, выявить скрытые риски, оценить вероятность оспаривания в суде, при этом покупка подаренной квартиры существенно безопаснее, если договор дарения был нотариально удостоверен, даритель и одаряемый – близкие родственники, и с момента дарения прошло несколько лет.
Подписывая договор дарения, человек лишается всех прав на недвижимость, а аннулировать его можно только в очень редких случаях. Аннулировать договор можно, например, если получатель дарственной нанес бывшему владельцу недвижимости физические повреждения. В остальных случаях пенсионеру придется переехать.
Что касается возможности возврата утраченной в результате мошенничества недвижимости, то судебная практика показывает разные исходы.
Статистика мошенничества продолжает расти: количество преступлений по ст. 159 УК (мошенничество), растет, причем в отношении пожилых людей, входящих в группу риска – одиноких или проживающих отдельно от родственников, – по округу оно выросло на 12%, за 5 месяцев на территории СВАО число зарегистрированных мошенничеств общеуголовной направленности выросло на 39,4% (с 558 до 804).
Проблема усугубляется тем, что в последние месяцы всё чаще жертвами мошенников, обманывающих пожилых людей, становятся добросовестные граждане, покупающие квартиры у пенсионеров, находящихся под влиянием злоумышленников, не зная об этом, и когда продавцы оспаривают сделку в суде, покупатели в результате нередко остаются без средств и без жилья.
При возврате квартиры через суд применяются правовые последствия недействительности сделки согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ. Покупатель обязан будет вернуть квартиру продавцу, а продавец – полученные от покупателя деньги, факт перечисления денег продавцом мошенникам тут не учитывается, с мошенников же деньги может требовать только продавец, который их в адрес мошенника перечислил. Но как показывает практика, мошенники чаще находятся за границей и возврат денег становится невозможным.
Успешный возврат квартиры возможен при наличии убедительных доказательств. В моей практике был случай, когда квартиру вернули владельцу по заявленным основаниям после того, как техническая экспертиза документов установила, что подпись на расписке о получении денежных средств за квартиру была выполнена ранее текста расписки, то есть на чистом листе. Это подчеркивает важность тщательного сбора доказательств и проведения необходимых экспертиз.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 30.11.2017 N 48, способами хищения чужого имущества при мошенничестве являются обман или злоупотребление доверием, под воздействием которых владелец имущества передает имущество или право на него другому лицу. Эта норма служит правовой основой для оспаривания сделок, совершенных под влиянием мошенников.
Пример одного подобного дела, который освещался недавно в СМИ
Схема с фиктивным уходом за пенсионером
Случай произошел в 2016 году с пенсионером, доверившемуся старой знакомой, которая предложила продать квартиру, но вместо честной сделки втянула его в опасную ловушку – мошенница убедила его одновременно подписать два договора: один стандартный договор купли-продажи с отметкой о полной оплате, чего на самом деле не было, который сразу зарегистрировали в Росреестре, и второй договор беспроцентного займа на сумму покупки на три года без всякого залога, в результате чего пенсионер продал квартиру и тут же одолжил покупателю всю сумму на ее покупку под честное слово.
Эти случаи демонстрируют изощренность современных мошеннических схем, использующих психологическое воздействие на пожилых людей и создание ложного доверия через длительное общение или имитацию официальных процедур.
Адвокат Екатерина Лебедева
